---
title: "Daň z predaja nehnuteľnosti: kedy ju platíte, ako sa počíta a aké sú výnimky"
description: "Daň z predaja nehnuteľnosti na Slovensku 2026 - 19 % zo zisku, 5-ročné oslobodenie, výnimky pri dedení a darovaní. Výpočet, termíny, vzor a príklady."
category: "Financie"
tags: ["daň z predaja","nehnuteľnosť","zisk","oslobodenie","daňové priznanie"]
author: "Redakcia Bezkecov.sk"
date: 2026-10-22T13:40:21.000Z
url: https://bezkecov.sk/dan-z-predaja-nehnutelnosti/
---
# Daň z predaja nehnuteľnosti: kedy ju platíte, ako sa počíta a aké sú výnimky

> Daň z predaja nehnuteľnosti je 19 % zo zisku (rozdiel medzi cenou kúpy a predaja) a neplatíte ju, ak ste vlastnili byt, dom alebo pozemok aspoň 5 rokov. Tu je kompletný výpočet a všetky výnimky.

<strong>Daň z predaja nehnuteľnosti je 19 % zo zisku, ktorý vznikne rozdielom medzi cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili, a cenou, za ktorú ju predáte. Ak ste ju vlastnili aspoň 5 rokov, daň neplatíte vôbec.</strong>

Druhá vec, ktorú treba vedieť: 5-ročné oslobodenie sa ráta od dátumu nadobudnutia, nie od dátumu predaja. Ak byt kúpite v januári 2026 a predáte v decembri 2026, daň platíte. Ak ho kúpite v januári 2022 a predáte v januári 2027, daň neplatíte.

Praktický príklad: byt kúpený v januári 2021 za 100 000 eur, predaný v decembri 2025 za 140 000 eur. Rozdiel 40 000 eur, daň 19 %, zdravotný odvod 14 %. Štátu odvediete 13 200 eur, vám zostane 26 800 eur. Ak by ste byt predali v januári 2026, teda po 5 rokoch a 1 deň, neplatíte nič. Daňové priznanie podávate do 31. marca nasledujúceho roka, príslušným daňovým úradom podľa trvalého pobytu. Sadzba dane sa počíta 19 % do základu dane 37 163,36 eur, nad túto hranicu 25 %. Výpočet sa robí zo zisku, nie z predajnej ceny - zisk = predajná cena mínus kúpna cena mínus preukázateľné náklady (rekonštrukcia, provízia realitke, súdne poplatky).

## Ako sa počíta daň z predaja

Vzorec je jednoduchý:

**Daň = (predajná cena - kúpna cena - preukázateľné náklady) × 19 %**

Ak je výsledok záporný (predali ste lacnejšie, ako ste kúpili), daň neplatíte a stratu si nemôžete započítať oproti iným príjmom.

Príklad výpočtu:

| Položka | Suma |
|---|---|
| Kúpna cena bytu v roku 2021 | 90 000 eur |
| Rekonštrukcia (nová kuchyňa, okná) | 8 000 eur |
| Súdne poplatky a overenie podpisov | 500 eur |
| Provízia realitke | 3 500 eur |
| Spolu náklady | 102 000 eur |
| Predajná cena v roku 2026 | 130 000 eur |
| Zisk | 28 000 eur |
| Daň 19 % | 5 320 eur |

Ak by ste byt vlastnili 5 rokov a 1 deň (napr. kúpa 1.1.2021, predaj 2.1.2026), daň neplatíte.

## Päť výnimiek, pri ktorých daň neplatíte

**1. Vlastníctvo 5 a viac rokov (základné pravidlo).** Ak ste nehnuteľnosť vlastnili aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia, príjem z predaja je od dane oslobodený. Počíta sa každý deň, nie mesiace.

**2. Dedenie v priamom rade.** Ak ste nehnuteľnosť získali dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnúčatá) alebo od manžela, oslobodenie platí 5 rokov od nadobudnutia poručiteľa, nie od vás. To znamená: ak vám otec odkázal byt, ktorý mal 8 rokov, a vy ho predáte hneď, daň neplatíte.

**3. Dedenie v nepriamom rade.** Tu sa oslobodenie neuplatňuje. Ak vám byt odkázal strýko, bratranec, ujček - a predáte ho do 5 rokov, musíte zaplatiť daň z rozdielu medzi cenou v čase nadobudnutia poručiteľa a predajnou cenou.

**4. Výpožička (budúci predaj).** Ak podpíšete zmluvu o budúcom predaji do 5 rokov od nadobudnutia, príjem z predaja sa zdani, aj keď samotná kúpna zmluva bude podpísaná neskôr.

**5. Reštitúcia.** Ak ste nehnuteľnosť získali reštitúciou (vrátenie majetku po roku 1989), špecifické pravidlá, poraďte si s daňovým poradcom.

| Situácia | Doba vlastníctva | Dedenie v priamom rade | Dedenie v nepriamom rade | Darovanie |
|---|---|---|---|---|
| Vlastníte viac ako 5 rokov | Bez dane | Bez dane | Bez dane | Bez dane |
| Vlastníte menej ako 5 rokov | 19 % zo zisku | 19 % zo zisku | 19 % zo zisku | 19 % zo zisku |
| Predaj po 5 rokoch od nadobudnutia poručiteľa | - | Bez dane | 19 % zo zisku | - |

## Zdravotné odvody z predaja nehnuteľnosti

Okrem dane z príjmu (19 %) sa od roku 2023 platí pri predaji nehnuteľnosti aj **zdravotný odvod vo výške 14 % zo zisku**. To znamená, že ak predáte nehnuteľnosť so ziskom, zdravotná poisťovňa z neho automaticky dostane 14 %.

Príklad: zisk 28 000 eur

- Daň z príjmu 19 % = 5 320 eur
- Zdravotný odvod 14 % = 3 920 eur
- Spolu štátu: 9 240 eur
- Vám zostane: 18 760 eur

Zdravotný odvod sa počíta rovnako ako daň - zo zisku, nie z predajnej ceny. Ak predávate so stratou, odvod neplatíte.

## Ako a kam podať daňové priznanie

Ak ste predali nehnuteľnosť, ktorá nebola oslobodená:

1. **Termín.** Daňové priznanie k dani z príjmu fyzickej osoby za rok, v ktorom ste predali (typicky do 31. marca nasledujúceho roka). Ak predávate v novembri 2026, priznanie podáte do 31. marca 2027.

2. **Formulár.** Daňové priznanie k dani z príjmu fyzickej osoby (typ A). V časti „Príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti" uveďte predaj.

3. **Spôsob podania.** Elektronicky cez portál Finančnej správy (Finančné riaditeľstvo SR) alebo cez slovensko.sk. Papierové priznanie môžete podať aj na daňovom úrade, ale elektronické je rýchlejšie.

4. **Prílohy.** Kópia kúpnej zmluvy, doklady o nákladoch (rekonštrukcia, provízia, poplatky), prípadne znalecký posudok.

5. **Zaplatenie dane a odvodu.** Do termínu podania priznania, alebo najneskôr v deň podania. Ak použijete predĺženie lehoty, daň zaplatíte neskôr, ale s úrokmi z omeškania.

## Ako si znížiť základ dane

Existujú náklady, ktoré si môžete odpočítať zo zisku:

- **Kúpna cena** (z kúpnej zmluvy).
- **Rekonštrukcia a stavebné úpravy** (faktúry za materiál a prácu, pri rekonštrukcii je nutné mať aj stavebné povolenie, ak bolo potrebné).
- **Provízia realitke** (faktúra).
- **Súdne poplatky, notárske overenie, kataster poplatky**.
- **Energie a poistné** počas vlastníctva - **NE patria** medzi odpočítateľné náklady.
- **Hypotéka a jej úroky** - **NE patria** medzi odpočítateľné náklady pri predaji (na rozdiel od prenájmu, kde sa dajú odpočítať).

Rekonštrukcia musí byť preukázateľná faktúrou. Ak ste si byt prerobili svojpomocne, daňový úrad vám to neuzná.

## Najčastejšie chyby pri predaji

V diskusiách sa opakovane objavujú tieto omyly:

**„Predal som byt po 4 rokoch a 11 mesiacoch, takmer 5."** Nie, oslobodenie je 5 rokov od dňa nadobudnutia (nie od začiatku mesiaca). Ak ste kúpili 15. marca 2022, oslobodenie začne 16. marca 2027. Jeden deň navyše sa počíta.

**„Byt som dostal darom, tak ho môžem predať bez dane."** Nie. Pri darovaní sa 5-ročné oslobodenie ráta od dátumu, kedy ho nadobudol darcovia, nie od dátumu darovania. Ak vám otec daroval byt, ktorý mal 4 roky, a hneď ho predáte, daň platíte.

**„Predal som so stratou, tak nemusím nič priznávať."** Nesprávne. Ak predávate nehnuteľnosť do 5 rokov, daňové priznanie podať musíte, aj keď vám vyšla nula. Neuvedenie v priznaní je sankcionované.

**„Rekonštrukciu som si robil sám, ale stálo ma to 15 000 eur."** Bez faktúr vám to daňový úrad neuzná. Ak máte aspoň čiastočné faktúry, dajte ich.

<aside class="key-takeaways not-prose my-8 rounded-xl p-6 sm:p-7" style="background-color:rgba(235,228,216,0.6);box-shadow:inset 0 0 0 1px rgba(212,203,191,0.6)" itemscope itemtype="https://schema.org/ItemList">
  <meta itemprop="name" content="Rýchly prehľad" />
  <p class="kt-title" style="color:#0d9488;font-weight:600;font-size:0.875rem;text-transform:uppercase;letter-spacing:0.05em;margin:0 0 0.75rem 0;">Rýchly prehľad</p>
  <ul class="m-0 list-disc space-y-2 pl-5 text-base leading-relaxed text-slate-800 marker:text-teal-600">
    <li itemprop="itemListElement"><span itemprop="name">Daň z predaja nehnuteľnosti je 19 % zo zisku + 14 % zdravotný odvod.</span></li>
    <li itemprop="itemListElement"><span itemprop="name">5-ročné oslobodenie platí pri vlastníctve a dedení v priamom rade.</span></li>
    <li itemprop="itemListElement"><span itemprop="name">Dedičstvo v nepriamom rade sa oslobodzuje od dátumu nadobudnutia poručiteľa.</span></li>
    <li itemprop="itemListElement"><span itemprop="name">Daňové priznanie sa podáva do 31. marca nasledujúceho roka.</span></li>
    <li itemprop="itemListElement"><span itemprop="name">Rekonštrukcia bez faktúr sa neuznáva - uschovajte si všetky doklady.</span></li>
  </ul>
</aside>

## Kedy nechať výpočet skontrolovať?

Pomoc daňového poradcu alebo účtovníka dáva zmysel pri dedení, darovaní, bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, stavebnom pozemku, obchodnom majetku a pri predaji viacerých nehnuteľností v jednom roku. Nejde o formalitu: v týchto prípadoch sa často mieša viac dátumov a rozličných druhov výdavkov. Článok ponúka orientáciu, nie osobné daňové posúdenie.


## Časté otázky

## Časté otázky

<details class="faq-item">
<summary>Predal som byt po 4 rokoch. Mám ešte nejakú šancu na oslobodenie?</summary>
Nie pri bežnom predaji. 5-ročné pravidlo je striktné. Ak však nehnuteľnosť zdedíte v priamom rade, oslobodenie sa ráta od dátumu nadobudnutia poručiteľa. V ostatných prípadoch musíte zaplatiť 19 % daň z rozdielu.
</details>

<details class="faq-item">
<summary>Čo ak som kúpil byt na hypotéku a ešte ju splácam pri predaji?</summary>
Zostatok hypotéky nemá vplyv na daň. Splátky hypotéky a jej úroky nie sú odpočítateľné náklady pri predaji. Zisk sa počíta z predajnej ceny mínus kúpna cena a preukázateľné náklady, nie z hypotéky.
</details>

<details class="faq-item">
<summary>Je pravda, že pri predaji nehnuteľnosti treba platiť aj zdravotné odvody?</summary>
Áno, od roku 2023. Zo zisku z predaja nehnuteľnosti platíte 14 % zdravotný odvod. Ak je záporný (predaj so stratou), odvod neplatíte. Zdravotný odvod sa priznáva v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia.
</details>

<details class="faq-item">
<summary>Ako sa počíta základ dane, ak nehnuteľnosť zdedím a hneď predám?</summary>
Základ dane je rozdiel medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ju nadobudol poručiteľ. Ak vám otec odkázal byt za 50 000 eur a vy ho predáte za 80 000 eur, zisk je 30 000 eur a daň 19 % z toho. Ak by otec vlastnil byt 5 rokov a viac, vy môžete požiadať o oslobodenie z dôvodu dedenia v priamom rade.
</details>

<details class="faq-item">
<summary>Predávam byt s manželkou, obaja sme vlastníci. Ako sa počíta daň?</summary>
Každý z manželov prizná svoj podiel z predaja. Ak ste mali každý 50 %, daň sa počíta z 50 % zisku každého z vás. To môže výrazne znížiť celkovú daň, pretože sadzba 25 % sa uplatňuje len pri základe dane nad 47 790 eur (za rok 2026).
</details>

<details class="faq-item">
<summary>Čo ak predávam nehnuteľnosť v zahraničí?</summary>
Príjem z predaja nehnuteľnosti v zahraničí sa tiež zdaňuje na Slovensku, ak ste daňovým rezidentom SR. Povinnosť podať priznanie máte, aj keď vám v krajine predaja niečo zdanili. Využite zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia, aby sa vám tá istá daň nestrhla dvakrát.
</details>

<details class="faq-item">
<summary>Predal som pozemok bez stavby. Platím inú daň?</summary>
Nie, rovnaké pravidlo 19 % zo zisku + 14 % zdravotný odvod. Pri pozemku sa doba vlastníctva ráta rovnako od dátumu nadobudnutia. Ak máte pozemok vedený ako záhrada a predávate ho na stavebné účely, môžete si odpočítať náklady na vysporiadanie pozemku.
</details>