Daň z predaja nehnuteľnosti je 19 % zo zisku, ktorý vznikne rozdielom medzi cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili, a cenou, za ktorú ju predáte. Ak ste ju vlastnili aspoň 5 rokov, daň neplatíte vôbec.
Druhá vec, ktorú treba vedieť: 5-ročné oslobodenie sa ráta od dátumu nadobudnutia, nie od dátumu predaja. Ak byt kúpite v januári 2026 a predáte v decembri 2026, daň platíte. Ak ho kúpite v januári 2022 a predáte v januári 2027, daň neplatíte.
Praktický príklad: byt kúpený v januári 2021 za 100 000 eur, predaný v decembri 2025 za 140 000 eur. Rozdiel 40 000 eur, daň 19 %, zdravotný odvod 14 %. Štátu odvediete 13 200 eur, vám zostane 26 800 eur. Ak by ste byt predali v januári 2026, teda po 5 rokoch a 1 deň, neplatíte nič. Daňové priznanie podávate do 31. marca nasledujúceho roka, príslušným daňovým úradom podľa trvalého pobytu. Sadzba dane sa počíta 19 % do základu dane 37 163,36 eur, nad túto hranicu 25 %. Výpočet sa robí zo zisku, nie z predajnej ceny - zisk = predajná cena mínus kúpna cena mínus preukázateľné náklady (rekonštrukcia, provízia realitke, súdne poplatky).
Ako sa počíta daň z predaja#
Vzorec je jednoduchý:
Daň = (predajná cena - kúpna cena - preukázateľné náklady) × 19 %
Ak je výsledok záporný (predali ste lacnejšie, ako ste kúpili), daň neplatíte a stratu si nemôžete započítať oproti iným príjmom.
Príklad výpočtu:
| Položka | Suma |
|---|---|
| Kúpna cena bytu v roku 2021 | 90 000 eur |
| Rekonštrukcia (nová kuchyňa, okná) | 8 000 eur |
| Súdne poplatky a overenie podpisov | 500 eur |
| Provízia realitke | 3 500 eur |
| Spolu náklady | 102 000 eur |
| Predajná cena v roku 2026 | 130 000 eur |
| Zisk | 28 000 eur |
| Daň 19 % | 5 320 eur |
Ak by ste byt vlastnili 5 rokov a 1 deň (napr. kúpa 1.1.2021, predaj 2.1.2026), daň neplatíte.
Päť výnimiek, pri ktorých daň neplatíte#
1. Vlastníctvo 5 a viac rokov (základné pravidlo). Ak ste nehnuteľnosť vlastnili aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia, príjem z predaja je od dane oslobodený. Počíta sa každý deň, nie mesiace.
2. Dedenie v priamom rade. Ak ste nehnuteľnosť získali dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnúčatá) alebo od manžela, oslobodenie platí 5 rokov od nadobudnutia poručiteľa, nie od vás. To znamená: ak vám otec odkázal byt, ktorý mal 8 rokov, a vy ho predáte hneď, daň neplatíte.
3. Dedenie v nepriamom rade. Tu sa oslobodenie neuplatňuje. Ak vám byt odkázal strýko, bratranec, ujček - a predáte ho do 5 rokov, musíte zaplatiť daň z rozdielu medzi cenou v čase nadobudnutia poručiteľa a predajnou cenou.
4. Výpožička (budúci predaj). Ak podpíšete zmluvu o budúcom predaji do 5 rokov od nadobudnutia, príjem z predaja sa zdani, aj keď samotná kúpna zmluva bude podpísaná neskôr.
5. Reštitúcia. Ak ste nehnuteľnosť získali reštitúciou (vrátenie majetku po roku 1989), špecifické pravidlá, poraďte si s daňovým poradcom.
| Situácia | Doba vlastníctva | Dedenie v priamom rade | Dedenie v nepriamom rade | Darovanie |
|---|---|---|---|---|
| Vlastníte viac ako 5 rokov | Bez dane | Bez dane | Bez dane | Bez dane |
| Vlastníte menej ako 5 rokov | 19 % zo zisku | 19 % zo zisku | 19 % zo zisku | 19 % zo zisku |
| Predaj po 5 rokoch od nadobudnutia poručiteľa | - | Bez dane | 19 % zo zisku | - |
Zdravotné odvody z predaja nehnuteľnosti#
Okrem dane z príjmu (19 %) sa od roku 2023 platí pri predaji nehnuteľnosti aj zdravotný odvod vo výške 14 % zo zisku. To znamená, že ak predáte nehnuteľnosť so ziskom, zdravotná poisťovňa z neho automaticky dostane 14 %.
Príklad: zisk 28 000 eur
- Daň z príjmu 19 % = 5 320 eur
- Zdravotný odvod 14 % = 3 920 eur
- Spolu štátu: 9 240 eur
- Vám zostane: 18 760 eur
Zdravotný odvod sa počíta rovnako ako daň - zo zisku, nie z predajnej ceny. Ak predávate so stratou, odvod neplatíte.
Ako a kam podať daňové priznanie#
Ak ste predali nehnuteľnosť, ktorá nebola oslobodená:
-
Termín. Daňové priznanie k dani z príjmu fyzickej osoby za rok, v ktorom ste predali (typicky do 31. marca nasledujúceho roka). Ak predávate v novembri 2026, priznanie podáte do 31. marca 2027.
-
Formulár. Daňové priznanie k dani z príjmu fyzickej osoby (typ A). V časti „Príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti” uveďte predaj.
-
Spôsob podania. Elektronicky cez portál Finančnej správy (Finančné riaditeľstvo SR) alebo cez slovensko.sk. Papierové priznanie môžete podať aj na daňovom úrade, ale elektronické je rýchlejšie.
-
Prílohy. Kópia kúpnej zmluvy, doklady o nákladoch (rekonštrukcia, provízia, poplatky), prípadne znalecký posudok.
-
Zaplatenie dane a odvodu. Do termínu podania priznania, alebo najneskôr v deň podania. Ak použijete predĺženie lehoty, daň zaplatíte neskôr, ale s úrokmi z omeškania.
Ako si znížiť základ dane#
Existujú náklady, ktoré si môžete odpočítať zo zisku:
- Kúpna cena (z kúpnej zmluvy).
- Rekonštrukcia a stavebné úpravy (faktúry za materiál a prácu, pri rekonštrukcii je nutné mať aj stavebné povolenie, ak bolo potrebné).
- Provízia realitke (faktúra).
- Súdne poplatky, notárske overenie, kataster poplatky.
- Energie a poistné počas vlastníctva - NE patria medzi odpočítateľné náklady.
- Hypotéka a jej úroky - NE patria medzi odpočítateľné náklady pri predaji (na rozdiel od prenájmu, kde sa dajú odpočítať).
Rekonštrukcia musí byť preukázateľná faktúrou. Ak ste si byt prerobili svojpomocne, daňový úrad vám to neuzná.
Najčastejšie chyby pri predaji#
V diskusiách sa opakovane objavujú tieto omyly:
„Predal som byt po 4 rokoch a 11 mesiacoch, takmer 5.” Nie, oslobodenie je 5 rokov od dňa nadobudnutia (nie od začiatku mesiaca). Ak ste kúpili 15. marca 2022, oslobodenie začne 16. marca 2027. Jeden deň navyše sa počíta.
„Byt som dostal darom, tak ho môžem predať bez dane.” Nie. Pri darovaní sa 5-ročné oslobodenie ráta od dátumu, kedy ho nadobudol darcovia, nie od dátumu darovania. Ak vám otec daroval byt, ktorý mal 4 roky, a hneď ho predáte, daň platíte.
„Predal som so stratou, tak nemusím nič priznávať.” Nesprávne. Ak predávate nehnuteľnosť do 5 rokov, daňové priznanie podať musíte, aj keď vám vyšla nula. Neuvedenie v priznaní je sankcionované.
„Rekonštrukciu som si robil sám, ale stálo ma to 15 000 eur.” Bez faktúr vám to daňový úrad neuzná. Ak máte aspoň čiastočné faktúry, dajte ich.
Kedy nechať výpočet skontrolovať?#
Pomoc daňového poradcu alebo účtovníka dáva zmysel pri dedení, darovaní, bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, stavebnom pozemku, obchodnom majetku a pri predaji viacerých nehnuteľností v jednom roku. Nejde o formalitu: v týchto prípadoch sa často mieša viac dátumov a rozličných druhov výdavkov. Článok ponúka orientáciu, nie osobné daňové posúdenie.
