Úroky hypotéky porovnávajte pri rovnakej výške úveru, splatnosti a fixácii. Reklamnú sadzbu doplňte o RPMN, poplatky a cenu podmienok, za ktoré banka zľavu prizná. Pri modelovom úvere 150 000 eur na 30 rokov vychádza splátka pri 3 % približne 632 eur, pri 4 % už 716 eur.
Tieto sadzby sú vstupy vlastného výpočtu, nie dnešné ponuky bánk ani priemer Národnej banky Slovenska. Pred podpisom potrebujete individuálnu ponuku s dátumom platnosti. Pri staršom úvere zase zostatok a zostávajúcu splatnosť; pôvodná požičaná suma už nie je správnym základom porovnania. Úver zabezpečený nehnuteľnosťou, ktorý nemusí slúžiť na jej kúpu, popisuje text o americkej hypotéke.
Koľko spraví zmena úroku na splátke?#
Pri modeli 150 000 eur na 360 mesiacov zvýšenie sadzby z 3 % na 4 % zdvihne mesačnú splátku približne o 84 eur. Výpočet predpokladá mesačné anuitné splácanie a nepočíta s poistením, účtom ani jednorazovými poplatkami.
| Modelová ročná sadzba | Mesačná splátka | Rozdiel oproti 3 % |
|---|---|---|
| 3 % | 632,41 eura | 0 eur |
| 3,5 % | 673,57 eura | 41,16 eura |
| 4 % | 716,12 eura | 83,71 eura |
| 4,5 % | 760,03 eura | 127,62 eura |
Metodika: splátka = istina × r / (1 - (1 + r)^(-n)), kde r je ročná sadzba delená 12 a n počet mesiacov. Zaokrúhľujeme až výsledok. Tabuľka nepredpovedá sadzby na celých 30 rokov: po fixácii môže banka úrok zmeniť.
Čo si vypýtať od každej banky?#
VÚB, Slovenskú sporiteľňu, Tatra banku aj ďalšie banky oslovte s rovnakým zadaním. Inak ľahko porovnáte nízku splátku pri dlhšej splatnosti s drahšie vyzerajúcim úverom, ktorý však splatíte skôr.
Do jednej tabuľky prepíšte výšku úveru, splatnosť, fixáciu, úrok, RPMN, celkovú čiastku a jednorazové náklady. Samostatný riadok nech má účet a poistenie vyžadované na zľavu. Pri každej doplnkovej službe sa opýtajte, čo sa stane so sadzbou po jej zrušení.
NBS vysvetľuje rozdiel medzi úrokom a RPMN. RPMN je širší ukazovateľ ceny, ale nenahrádza prečítanie podmienok. Zahŕňanie konkrétnych nákladov závisí aj od toho, či ich banka pozná a či sú potrebné na získanie úveru za ponúkaných podmienok.
Ako si zvoliť fixáciu bez stávky na prognózu?#
Kratšia fixácia znamená skoršie nové vyjednávanie, dlhšia dlhšie obdobie známej sadzby. Nedá sa vopred tvrdiť, že päťročná fixácia je najlepšia pre každého alebo že desaťročná musí byť vždy drahšia.
| Vaša situácia | Čo porovnať |
|---|---|
| Splátka je blízko hranice rozpočtu | cenu dlhšej istoty a rezervu na refixáciu |
| Uvažujete o predaji bytu | podmienky splatenia počas fixácie |
| Máte veľkú finančnú rezervu | kratší fix aj nepriaznivý scenár ďalšej sadzby |
| Plánujete mimoriadne splátky | pravidlá, termíny a limity bezplatného splácania |
Namiesto odhadu vývoja sadzieb si overte, či domácnosť zvládne vyššiu splátku. V našom modeli rozdiel medzi 3,5 % a 4,5 % predstavuje približne 86 eur mesačne. Pre váš úver ho treba prepočítať zo zostatku pri refixácii.
Kedy sa oplatí refinancovať?#
Keď úspora po započítaní všetkých nákladov zodpovedá vašim plánom a rizikám. NBS odporúča porovnávať rovnakú zostávajúcu splatnosť a zahrnúť náklady na zmenu banky. Nižšia splátka dosiahnutá iba predĺžením úveru nemusí znamenať úsporu.
Vlastný zjednodušený príklad: ak je rozdiel mesačných výdavkov 35 eur a jednorazové náklady 420 eur, hotovostný bod návratnosti je 12 mesiacov. Nie je to úplný výpočet výhodnosti. Pri rozhodnutí porovnajte aj zostatok istiny po rovnakom období, pretože splátky môžu rozdielne rýchlo znižovať dlh.
Od súčasnej banky si vyžiadajte vyčíslenie splatenia k presnému dátumu. Pri konci fixácie existuje bezplatná cesta, treba však dodržať postup a termíny. Detailnejší postup nájdete v návode na refinancovanie hypotéky.
Redakčný verdikt: pri napätom rozpočte má zmysel platiť za istotu, ak cenu dlhšieho fixu zvládnete. Pri veľkej rezerve môžete akceptovať skoršiu zmenu sadzby. Rozhodnutie by sa obrátilo, ak by rozdiel v konkrétnych ponukách prevážil cenu tejto istoty.
Časté otázky#
Je uvedených 3,5 % aktuálny priemer trhu?
Nie. Je to modelový vstup na ukázanie splátky. Aktuálnu sadzbu získate z individuálnej ponuky banky; priemer trhu nie je prísľub pre konkrétneho klienta.
Je najnižší úrok vždy najvýhodnejší?
Nie. Pripočítajte účet, podmienené poistenie a jednorazové poplatky. Pri rozdielnej fixácii porovnávate aj rozdielne riziko budúcej splátky.
Stačí porovnať mesačnú splátku?
Nie. Rovnaký dlh možno rozložiť na dlhšiu dobu a znížiť splátku, hoci spolu zaplatíte viac. Porovnávajte aj zostatok a celkovú cenu.
Mám čakať na pokles sadzieb?
Budúci vývoj nemožno garantovať. Rozhodujte podľa dostupnej nehnuteľnosti, rezervy a ponuky, ktorú zvládnete aj pri nepriaznivom vývoji po fixácii.
