Keď hľadáte byt na kúpu alebo prenájom, skôr či neskôr narazíte na realitného makléra. Väčšina z nich si účtuje províziu vo výške jedného až troch mesačných nájmov pri prenájme, alebo dve až päť percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Lenže za čo presne platíte - a musíte platiť vôbec?
Z online diskusií vyplýva, že vzťah Slovákov s realitnými maklérmi je… komplikovaný. Jedna z typických skúseností je, že maklér odpovedá hlasom namiesto textu, tónom akoby vám robil láskavosť tým, že vám vôbec odpisuje. Druhá, naopak, je maklérka, ktorá vám vybavila viac, ako ste čakali, vrátane vecí, čo s kúpou bytu priamo nesúviseli. Obe skúsenosti sú reálne. Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku je pestrý.
Čo reálne robí realitný maklér?#
Maklér je sprostredkovateľ. Jeho základná úloha je spojiť predávajúceho (alebo prenajímateľa) s kupujúcim (alebo nájomníkom). V praxi to zahŕňa:
- prípravu a zverejnenie inzerátu, vrátane fotografií a popisu
- organizáciu obhliadok
- prípravu alebo sprostredkovanie zmluvnej dokumentácie
- overenie vlastníctva a právneho stavu nehnuteľnosti
- komunikáciu medzi stranami počas celého procesu
Na papieri to znie ako poriadna práca. Problém je, že nie každý maklér tieto veci robí rovnako svedomito. Niektorí dajú do inzerátu tri rozmazané fotky a čakajú na telefón. Iní spracujú nehnuteľnosť profesionálne, právne preverene a obchod dotiahnú bez toho, aby ste museli riešiť čokoľvek.
Koľko stojí provinzia a kto ju platí?#
Tu sa to komplikuje - a práve toto je zdroj väčšiny nedorozumení.
Pri predaji nehnuteľnosti si maklér zvyčajne účtuje 2 až 5 percent z predajnej ceny. Túto províziu väčšinou platí predávajúci, pretože on si realitné služby objednal. Kupujúci by nemal platiť nič - lenže v praxi sa to rôzne obchádza cez zahrnutie provízie do ceny.
Pri prenájme je situácia menej jasná. Bežný štandard je jedna mesačná platba za nájom ako odmena makléra. A hoci prenajímateľ si makléra objednal, na Slovensku nie je výnimkou, že táto suma sa požaduje od nájomníka. Práve to je vec, na ktorú si ľudia sťažujú oprávnene. Ako to jeden z nájomníkov zhrnul: “Prečo to mám platiť ja? Veď tú službu si objednal prenajímateľ, nie ja.”
Neexistuje zákon, ktorý by jednoznačne určoval, kto platí. Výsledok závisí od konkrétnej situácie, dohody a toho, aký tlak ste ochotní urobiť.
Najčastejšie problémy s realitnými maklérmi#
Zo skúseností ľudí, ktorí hľadali bývanie, sa opakujú zhruba tie isté veci:
Staré inzeráty. Inzerát svietiaci označením “PREDANÉ” v systémoch visí mesiace po tom, čo bola nehnuteľnosť prevedená. Maklér zabudol, bol lenivý, alebo to robí zámerne, aby mal kontakty záujemcov na iné ponuky.
Nekvalitné fotky a popis. Byt za 150 000 eur odfotený na starý telefón za zlého svetla, bez popisu podlaží alebo dispozície. Toto nie je neschopnosť, toto je nezáujem.
Arogantný prístup. Maklér, ktorý odpovedá, ako keby vám robil láskavosť. Niektorí skutočne veria, že záujemca o byt je ten, kto prosí - nie ten, kto platí.
Zlá reakcia na odmietnutie. Keď povedia “byt neberieme”, maklér má niekedy nevšedné reakcie. Jeden prípad z online diskusií: maklér po odmietnutí napísal klientovi, čo má za problém, a znížil cenu o 25 eur na znak dobrej vôle.
Pravdou je, že toto nie sú len ojedinelé prípady. Ako to trefne skomentoval niekto v diskusii: “Využívam ich preto, lebo som lenivý, nie preto, lebo som hlúpy.”
Kedy sa maklér skutočne oplatí?#
Sú situácie, kde profesionálny maklér má skutočnú hodnotu.
Komplikovaný právny stav. Ak má nehnuteľnosť zaťaženie na liste vlastníctva, dedičský podiel alebo iný právny problém, skúsený maklér toto preverí a pomôže to vyriešiť skôr, ako podpíšete čokoľvek.
Predaj bez času a skúseností. Ak predávate prvý raz a nemáte čas na obhliadky, inzeráty a komunikáciu s desiatkami záujemcov, maklér to preberie. Za tých 2 až 3 percent z predajnej ceny ušetríte reálny čas a nervy.
Zahraničné transakcie. Kupujete byt v meste, ktoré nepoznáte, alebo ste v zahraničí a chcete predať nehnuteľnosť na Slovensku? Maklér so znalosťou lokálneho trhu má tu reálnu výhodu.
Nájomníci v cudzom meste. Keď hľadáte prenájom v Bratislave, pričom žijete v Košiciach, maklér vám môže ušetriť cestu - naplánuje viacero obhliadok naraz a vy prídete raz.
Kedy sa bez makléra zaobídete?#
Čoraz viac ľudí kupuje, predáva a prenajíma nehnuteľnosti bez sprostredkovateľa. A celkom úspešne.
Jednoduché prenájmy. Ak prenajímate byt v meste, kde ho máte, a viete napísať zmluvu, nepotrebujete makléra. Nájomná zmluva sa dá stiahnuť z internetu, alebo nechať spísať u notára za zlomok maklérovej odmeny.
Priamy predaj s dobrou prípravou. Portál bezrealitky.sk je na Slovensku čoraz populárnejší práve preto, že obe strany ušetria. Kupopredajnú zmluvu vie každý doriešiť, dokumenty sú dostupné online a kataster pracuje rovnako či tam prídete s maklérskou zmluvou alebo bez nej.
Ak poznáte kupujúceho. Predávate rodinný dom susedovi alebo kolegovi z práce? Notár a právnik sú lacnejšie riešenie ako realitná kancelária.
Ako si vybrať dobrého makléra?#
Ak sa rozhodnete makléra využiť, niekoľko vecí stojí za pozornosť:
- Pozrite sa na jeho existujúce inzeráty. Sú fotky kvalitné? Sú popisy konkrétne? Ak maklér nedáva záležať na prezentácii cudzích nehnuteľností, nedá na vašej.
- Pýtajte sa na skúsenosti s podobnými transakciami. Maklér, ktorý predával paneláky v Petržalke, nemusí byť správna voľba pre vilu v Záhorskej Bystrici.
- Zmluva na dobu určitú. Nikdy nepodpisujte exkluzivitu na rok. Tri mesiace sú bežný štandard, šesť je maximum čo treba akceptovať.
- Jasná dohoda o tom, kto platí a koľko. Toto si dajte do zmluvy čiernym po bielom, ústne dohody nestačia.
- Referencie. Dobrý maklér má spokojných klientov, ktorí ho odporúčajú. Opýtajte sa, prípadne hľadajte recenzie.
Kam ísť, ak je niečo zle?#
Ak ste mali zlú skúsenosť s realitnou kanceláriou, prípadne maklér konal neeticky alebo v rozpore s dohodou, môžete podať podnet na Združenie realitných kancelárií Slovenska (ZRKS) na adrese zrks.sk. Riešia sťažnosti na členov združenia a v závažnejších prípadoch môžete osloviť aj Slovenskú obchodnú inšpekciu.
Realitný trh na Slovensku nie je regulovaný tak prísne ako v niektorých iných krajinách - maklér nepotrebuje povinnú licenciu. To znamená, že na trhu pôsobí pestré spektrum odborníkov aj amatérov. Vedieť rozlíšiť jedného od druhého je pol cesty k tomu, aby ste si kúpu alebo prenájom bytu nevytrpeli, ale si ho skutočne užili.
