Príjem z prenájmu bytu sa zdaňuje sadzbou 19 % - a to až po odpočítaní prvých 500 eur ročne, ktoré sú od dane oslobodené. Veľkou výhodou oproti živnosti je, že z prenájmu fyzická osoba neplatí žiadne sociálne ani zdravotné odvody. Pravidlá sú jednoduché, no ľudia sa v nich bežne strácajú - najmä pri otázke, ktoré výdavky možno odpočítať.
Zdanenie prenájmu od základu: ako vypočítať daň, čo si môžete odpísať, kedy podať daňové priznanie a kedy sa oplatí namiesto fyzickej osoby prenajímať cez s.r.o.
Musím prenájom vôbec zdaniť?#
Áno, príjem z prenájmu bytu je príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a musíte ho zdaniť. Výnimka platí len vtedy, ak váš celkový príjem z prenájmu za rok nepresahuje 500 eur - tých prvých 500 eur je od dane oslobodených.
Ak prenajímate byt za 400 eur mesačne, ročný príjem je 4 800 eur. Zdanite iba 4 300 eur (4 800 - 500). Ak prenajímate za 35 eur mesačne a ročne zarobíte 420 eur, daň neplatíte vôbec.
Dôležité: oslobodenie 500 eur sa týka príjmu, nie zisku. Ak si uplatníte výdavky (opravy, energia, poistenie), základ dane môže byť výrazne nižší - ale 500 eur si od príjmu odpočítate vždy.
Aké výdavky si môžem odpočítať?#
Pri prenájme podľa § 6 ods. 3 platí dôležité obmedzenie: nemôžete použiť paušálne výdavky 60 %, ktoré sú dostupné napríklad živnostníkom. Odpočítať možno iba reálne preukázateľné výdavky, ktoré priamo súvisia s prenajatou nehnuteľnosťou.
Typické odpočítateľné výdavky:
- energie a služby - ak ich platíte vy ako prenajímateľ (nie nájomca)
- opravy a údržba - výmena bojlera, maľovanie, oprava okien
- poistenie nehnuteľnosti
- správcovské poplatky (ak je byt v bytovom dome)
- úroky z úveru - ak ste byt kupovali na hypotéku (nie splátky istiny, len úroky)
- odpisy - iba ak je byt zaradený do obchodného majetku (pre väčšinu bežných prenajímateľov s jedným bytom to nie je bežná cesta)
Všetky výdavky musíte vedieť doložiť dokladmi. Bez faktúry alebo pokladničného bloku výdavok neuznajú.
Pozor na rozdelenie výdavkov: ak je oslobodených prvých 500 eur príjmu, výdavky sa tiež krátiť pomerne. Konkrétne: ak je oslobodených 500 eur z celkového príjmu 4 800 eur (teda zhruba 10,4 %), nemôžete si odpočítať plnú sumu výdavkov, ale iba 89,6 % z nich. Finančná správa má na to podrobný postup, dostupný na financnasprava.sk.
Modelový výpočet dane#
Príklad pre prenajímateľa s jedným bytom v roku 2025 (daňové priznanie do marca 2026):
Modelový výpočet
Byt prenajatý za 500 eur mesačne, prenajímateľ platí energie a poistenie.
| Ročný príjem z prenájmu | 6 000 eur |
| Oslobodenie (prvých 500 eur) | - 500 eur |
| Príjem po oslobodení | 5 500 eur |
| Reálne výdavky (energie 1 200 eur, poistenie 200 eur) - krátené pomerne | - cca 1 252 eur |
| Základ dane | cca 4 248 eur |
| Daň 19 % | cca 807 eur |
| Sociálne a zdravotné odvody | 0 eur |
Výpočet je zjednodušený a ilustratívny. Presný postup krátenia výdavkov a aktuálne sadzby overte na financnasprava.sk alebo u daňového poradcu.
V tomto príklade zaplatíte na dani zhruba 807 eur. Bez výdavkov by to bolo 1 045 eur (19 % z 5 500). Správne uplatnené výdavky teda vedia znížiť daň o stovky eur.
Prečo z prenájmu neplatíte odvody?#
Prenájom fyzickej osoby podľa § 6 ods. 3 nie je živnosť ani samostatná zárobková činnosť. Preto z neho nevzniká povinnosť platiť sociálne ani zdravotné odvody. To je oproti živnostníkom výrazná výhoda.
Živnostník s rovnakým príjmom by platil odvody do Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne - dokopy niekoľko stoviek eur mesačne navyše. Prenajímateľ s jedným bytom toto bremeno nemá.
Pozor na nezdaniteľnú časť základu dane: pri príjme z prenájmu podľa § 6 ods. 3 si nemôžete uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane (aktuálna výška je niekoľko tisíc eur ročne, presné číslo overte na financnasprava.sk). Tá platí iba pre príjmy zo závislej činnosti (zamestnanie) alebo z podnikania (§ 6 ods. 1 a 2). Toto je druhý častý omyl, na ktorý ľudia narazia.
Fyzická osoba alebo s.r.o.?#
Pre väčšinu ľudí s jedným prenajatým bytom vychádza lepšie fyzická osoba. Porovnanie:
| Fyzická osoba | s.r.o. | |
|---|---|---|
| Sadzba dane | 19 % (resp. 25 % pri vyšších príjmoch) | 21 % (daň z príjmu firmy) |
| Dvojité zdanenie | nie | áno (daň firmy + zrážková daň z dividendy 7 %) |
| Odvody | žiadne | konateľ platí odvody, ak je zamestnancom s.r.o. |
| Administratíva | daňové priznanie typ B | účtovníctvo, výpisy z OR, ročná závierka |
| Vhodnosť | 1 - 2 byty | viac nehnuteľností, firma s vyššími príjmami |
| Vstupné náklady | minimálne | zápis do obchodného registra, notár |
Hlavný problém s.r.o. je dvojité zdanenie: s.r.o. zaplatí 21 % daň z príjmu a keď chcete peniaze vybrať ako dividendu, zaplatíte ešte 7 % zrážkovú daň. Efektívne zdanenie tak môže presiahnuť 26 %. Pre jeden byt to väčšinou nedáva ekonomický zmysel.
Dane a sadzby platné k júnu 2026. Pri rozhodovaní o s.r.o. odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom - závisí to od celkovej daňovej situácie, plánovaného počtu nehnuteľností a osobných príjmov.
Kedy a ako podať daňové priznanie?#
Prenajímatelia fyzické osoby podávajú daňové priznanie typu B (nie typu A, ktorý je pre zamestnancov). Termín je do 31. marca nasledujúceho roka - teda za prenájom v roku 2025 podávate do 31. marca 2026.
Ak ste zamestnanec a popri práci prenajímate byt, váš zamestnávateľ vám neurobí ročné zúčtovanie - musíte ho podať sami cez typ B.
Daňové priznanie podáte elektronicky cez portál financnasprava.sk (vyžaduje eID alebo elektronický podpis) alebo písomne na príslušný daňový úrad. Ak nestíhate, môžete si podanie predĺžiť o 3 mesiace - treba to oznámiť správcovi dane do pôvodného termínu.
V priznaní uvediete príjmy z prenájmu v časti „Príjmy z prenájmu nehnuteľností“, uplatníte 500 eur oslobodenie a odpočítate preukázateľné výdavky.
Čo ak prenajímam cez Airbnb?#
Krátkodobý prenájom cez Airbnb, Booking alebo podobné platformy je iný príbeh. Finančná správa ho v niektorých prípadoch môže považovať za podnikanie (živnosť), nie za pasívny príjem z prenájmu.
Kľúčový rozdiel: ak poskytujete aj doplnkové služby (upratovanie, výmena bielizne, raňajky, recepcionist), ide o živnosť. Čistý prenájom bez ďalších služieb môže byť stále § 6 ods. 3. Hranica nie je vždy ostrá a finančná správa na to nemá jednotné stanovisko.
Pri väčšom objeme príjmov cez Airbnb (desiatky tisíc eur ročne) sa odporúča poradiť s daňovým poradcom, aby ste sa vyhli pokusom o prekvalifikáciu na živnosť - čo by znamenalo odvody navyše.
